Entra en vigor la ley de SOCIMIs

La reciente entrada en vigor de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) publicada en el BOE núm. 259/2009 de 27 de octubre incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la figura de los Real Estate Investment Trusts (REITs).

Históricamente los REITs surgen en 1960 en Estados Unidos desde donde se  van extendiendo a otros países –en la actualidad más de 25- en los que no necesariamente comparten la misma nomenclatura; a modo de ejemplo: Fiscale Beleggings Instelligen en los Países Bajos, Listed Property Trusts en Australia (ahora A-REITs), Société d’Investissement à Capital Fixe Immobilière  (SICAFI) en Bélgica, Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en Francia, Property Investment Funds en Reino Unido y las Immobilien-Aktiengesellschafen mit börsennotierten Anteilen  en Alemania.

Teniendo en cuenta los antecedentes normativos de nuestro entorno, el legislador español ha optado por configurar estas entidades como sociedades anónimas cotizadas –que como sociedades se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y como cotizadas por la Ley del Mercado de Valores supervisadas por la CNMV- sometidas a un régimen tributario muy ventajoso, cuyo objeto social consistirá, entre otros, en la inversión directa o indirecta en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, contando con un capital social mínimo de 15 millones de euros dividido en una única clase de acciones. Esta inversión directa o indirecta permite invertir también en otras SOCIMIs nacionales o extranjeras.

Las SOCIMIs deberán tener invertido al menos el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, estando asimismo obligadas a distribuir una gran parte de sus beneficios entre los accionistas que, según la procedencia de los mismos, será de al menos un 90%, un 50% o del 100%.

Por lo que respecta al régimen jurídico, si analizamos la regulación de los REITs que ofrecen otros países, las particularidades del modelo español resultan llamativas. En primer lugar no existe un límite de participación –el denominado 5/50 test, que supone que 5 o menos accionistas no puedan tener más de 50% de las acciones- ni un número mínimo de accionistas -el 100 shareholder test-. En segundo lugar, la ausencia de tributación a nivel societario y tributación efectiva en sede de socio característica de los REITs se articula en las SOCIMIs reduciendo el tipo impositivo del Impuesto de Sociedades al 18% y eximiendo fiscalmente los dividendos percibidos por los socios. En cualquier caso queda pendiente ver el desarrollo reglamentario de la norma.

En cuanto a la oportunidad y utilidad de la presente Ley, cabe destacar que la intencionalidad y la orientación de la norma son positivas puesto que las SOCIMIs serán un vehículo que ofrecerá liquidez al inversor que quiera invertir en unos bienes que son por su naturaleza ilíquidos. Al profesionalizar la inversión en inmuebles mediante estas sociedades, así como por su sometimiento a la CNMV en tanto que cotizadas, se introducen criterios de gestión y de transparencia en un mercado necesitado de confianza. Aunque no solucionarán a corto plazo la crisis del sector inmobiliario podemos esperar al menos un incremento en la oferta de arrendamientos urbanos una vez empiece a cuajar el modelo propuesto y se conozcan las SOCIMIs.

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