Entra en vigor la ley de SOCIMIs

La reciente entrada en vigor de la Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) publicada en el BOE núm. 259/2009 de 27 de octubre incorpora a nuestro ordenamiento jurídico la figura de los Real Estate Investment Trusts (REITs).

Históricamente los REITs surgen en 1960 en Estados Unidos desde donde se  van extendiendo a otros países –en la actualidad más de 25- en los que no necesariamente comparten la misma nomenclatura; a modo de ejemplo: Fiscale Beleggings Instelligen en los Países Bajos, Listed Property Trusts en Australia (ahora A-REITs), Société d’Investissement à Capital Fixe Immobilière  (SICAFI) en Bélgica, Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC) en Francia, Property Investment Funds en Reino Unido y las Immobilien-Aktiengesellschafen mit börsennotierten Anteilen  en Alemania.

Teniendo en cuenta los antecedentes normativos de nuestro entorno, el legislador español ha optado por configurar estas entidades como sociedades anónimas cotizadas –que como sociedades se regirán por la Ley de Sociedades Anónimas y como cotizadas por la Ley del Mercado de Valores supervisadas por la CNMV- sometidas a un régimen tributario muy ventajoso, cuyo objeto social consistirá, entre otros, en la inversión directa o indirecta en bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento, contando con un capital social mínimo de 15 millones de euros dividido en una única clase de acciones. Esta inversión directa o indirecta permite invertir también en otras SOCIMIs nacionales o extranjeras.

Las SOCIMIs deberán tener invertido al menos el 80% del valor del activo en bienes inmuebles de naturaleza urbana destinados al arrendamiento, estando asimismo obligadas a distribuir una gran parte de sus beneficios entre los accionistas que, según la procedencia de los mismos, será de al menos un 90%, un 50% o del 100%.

Por lo que respecta al régimen jurídico, si analizamos la regulación de los REITs que ofrecen otros países, las particularidades del modelo español resultan llamativas. En primer lugar no existe un límite de participación –el denominado 5/50 test, que supone que 5 o menos accionistas no puedan tener más de 50% de las acciones- ni un número mínimo de accionistas -el 100 shareholder test-. En segundo lugar, la ausencia de tributación a nivel societario y tributación efectiva en sede de socio característica de los REITs se articula en las SOCIMIs reduciendo el tipo impositivo del Impuesto de Sociedades al 18% y eximiendo fiscalmente los dividendos percibidos por los socios. En cualquier caso queda pendiente ver el desarrollo reglamentario de la norma.

En cuanto a la oportunidad y utilidad de la presente Ley, cabe destacar que la intencionalidad y la orientación de la norma son positivas puesto que las SOCIMIs serán un vehículo que ofrecerá liquidez al inversor que quiera invertir en unos bienes que son por su naturaleza ilíquidos. Al profesionalizar la inversión en inmuebles mediante estas sociedades, así como por su sometimiento a la CNMV en tanto que cotizadas, se introducen criterios de gestión y de transparencia en un mercado necesitado de confianza. Aunque no solucionarán a corto plazo la crisis del sector inmobiliario podemos esperar al menos un incremento en la oferta de arrendamientos urbanos una vez empiece a cuajar el modelo propuesto y se conozcan las SOCIMIs.

Al pío lector

Y si fuéredes cruel y no pío, perdona, que este epíteto, natural del pollo, has heredado de Eneas. Y en agradecimiento de que te hago cortesía en no llamarte benigno lector, advierte que hay tres géneros de hombres en el mundo: los unos que, por hallarse ignorantes, no escriben, y estos merecen disculpa por haber callado y alabanza por haberse conocido; otros que no comunican lo que saben: a estos se les ha de tener lástima de la condición y envidia del ingenio, pidiendo a Dios que les perdone lo pasado y les enmiende lo por venir; los últimos no escriben de miedo de las malas lenguas: estos merecen reprehensión, pues si la obra llega a manos de hombres sabios, no saben decir mal de nadie; si de ignorantes, ¿cómo pueden decir mal, sabiendo que si lo dicen de lo malo lo dicen de sí mismos, y si del bueno no importa, que ya saben todos que no lo entienden? Esta razón me animó a escribir el sueño del Juicio y me permitió osadía para publicar este discurso. Si le quisieres leer, léele, y si no, déjale, que no hay pena para quien no le leyere. Si le empezares a leer y te enfadare, en tu mano está con que tenga fin donde te fuere enfadoso. Solo he querido advertirte en la primera hoja que este papel es sola una reprehensión de malos ministros de justicia, guardando el decoro que se debe a muchos que hay loables por virtud y nobleza; poniendo todo lo que en él hay debajo la corrección de la Iglesia Romana y ministros de buenas costumbres.

Me ha parecido oportuno comenzar citando este extracto de las primeras páginas de los Sueños de Francisco de Quevedo para dar el pistoletazo de salida a un proyecto personal que llevaba años guardado en el cajón del olvido, la pereza y la falta de tiempo. Nace así un blog personal cuyas aspiraciones son modestas: compartir, entretener, difundir información, opinar y discutir -desde el respeto- sobre diversas materias relacionadas con el Derecho.

Digo que las aspiraciones son modestas puesto que no será este un instrumento para sentar Cátedra. Sí lo será, en cambio, para compartir opiniones y posturas -exclusivamente personales- relativas a diversos temas con la comunidad global. Y si en algo ayuda a quien leyere, tanto mejor, pues con haber aportado un único consejo útil a una única persona me daría por satisfecho.

Desde ya, manifestar mi gratitud por dedicar vuestro preciado tiempo a leer estas divagaciones: ¡gracias!